買房人最應(yīng)該弄清楚的東西 2009年買房關(guān)鍵詞
沒有必要倡導(dǎo)不買房或買什么房,因?yàn)橛行┤速I房是將余錢轉(zhuǎn)化為價(jià)值,有些人買房則是完成自己有人生一篇作文,而有些人買房主要是覺得必要并且有能力。
那么,即將到來的2009年,買房有哪些關(guān)鍵詞呢?
1、通貨緊縮
無論從經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化還是政策保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)定位,通貨緊縮面臨可能甚至現(xiàn)實(shí)。在這樣的條件下,買房作為大宗支出,必須留有余地,比如以前用七成甚至全部積蓄買房,現(xiàn)在這一比例可能應(yīng)控制在四成左右,以應(yīng)付通貨緊縮。
2、后期支出
這是購(gòu)房者買房時(shí)的首選目標(biāo)。買房重要的考慮包括首付能力、裝修儲(chǔ)備、辦證相關(guān)費(fèi)用、物業(yè)使用相關(guān)躉效費(fèi)用等,一般不會(huì)太計(jì)較后期支出,即按貸,維護(hù)費(fèi)用及水電物業(yè)供氣等的支出。
但,現(xiàn)在國(guó)家整體性擴(kuò)大內(nèi)需,可能的政策優(yōu)惠集中表現(xiàn)為刺激消費(fèi),也就是通過降息,放寬首付政策限制,允許開發(fā)商的商業(yè)信貸,甚至允許開發(fā)商的成品房供應(yīng)加針對(duì)性減稅政策,這些主要目標(biāo)是啟動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi),而你作為一個(gè)買房者,現(xiàn)在最重要的是關(guān)注后期支出,即以前不太計(jì)較的那些方面。原因一是緊縮通脹的風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重存在,二是就業(yè)收益及現(xiàn)金流全面縮減。
3、降息
年前就可能再降息,兩會(huì)前后也會(huì),降息周期的要領(lǐng)應(yīng)該掌握,持續(xù)降息的本質(zhì)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但也有利于購(gòu)房負(fù)擔(dān)的平滑,不致于抵制房地產(chǎn)信貸消費(fèi)。
在一個(gè)持續(xù)降息的周期下面買房,當(dāng)然可以大膽采取信貸消費(fèi)形式,縮小現(xiàn)金支出,現(xiàn)付,預(yù)期月供。
4、非商品房出身二手房
由于要擴(kuò)大住房需求,除強(qiáng)化保障住房供應(yīng)量與對(duì)象外,前期一些非商品房出身的,如以前的經(jīng)適房,公房轉(zhuǎn)私有,部分村改房及集資房,處于舊城改造區(qū)域的鄉(xiāng)產(chǎn)房等,當(dāng)樓市需求不力的時(shí)候,政府首選啟動(dòng)的將是為這些邊緣住房交易與置換,不妨關(guān)注。買房最重要的因素還是地段,這些房子都具備好的地段。
5、拒絕貨幣化拆遷
有一個(gè)現(xiàn)象,許多城市有經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的時(shí)候都進(jìn)行了大面積的拆遷規(guī)劃,而出讓用地由于市場(chǎng)原因,許多并沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房供應(yīng)。而從各地的拆遷政策看,更多采取了貨幣化還建方式。
貨幣化遷建是一種另類的掠奪,能拒絕是最理想的作為。即使房?jī)r(jià)下降,貨幣化拆遷也不能還原原來的居住條件與居住狀態(tài),你會(huì)面臨著后期裝修,配置,配套使用及管理方面的費(fèi)用支出,能否買到對(duì)稱的住房也還是一個(gè)問題,局部還存在價(jià)格反彈。
通脹不同程度的存在也會(huì)讓你的還建貨幣收入發(fā)生縮減。
6、延長(zhǎng)信貸期限
這是第二關(guān)鍵詞即后期支出減少的一個(gè)關(guān)鍵做法,只要你想念社會(huì)穩(wěn)定,想念執(zhí)政黨,延長(zhǎng)信貸期限都不是一件壞事。
7、毛坯房
盡管建設(shè)部提倡成品房,但在目前及今年一年內(nèi),由于樓市并沒有完全歸于正常,所以毛坯房重上飯桌是應(yīng)該鄭重考慮的。能夠買毛坯房就不要進(jìn)入成品房,當(dāng)然如果你對(duì)自己的未來收益預(yù)期非?春茫⑶曳(wěn)定,只是一種應(yīng)急性消費(fèi)且首付出現(xiàn)問題,另當(dāng)別論。
8、謹(jǐn)慎
我的意思是謹(jǐn)慎進(jìn)入住宅投資市場(chǎng)、底商或零售商業(yè)投資市場(chǎng),因?yàn)楸P活住宅投資市場(chǎng)不是一朝一夕之功,政府是否放開投資管制的口子,還有待觀察。二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)固然總理提出了方向,但各地如何啟動(dòng),以及二手交易與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)度比較低,政府如果想救開發(fā)商,首選的當(dāng)然不是二手交易的稅費(fèi),反而是新房交易稅費(fèi)。
底商及零售商業(yè)主要是有些人喜歡投資的穩(wěn)定,認(rèn)為商業(yè)持續(xù)性好,實(shí)際上,商業(yè)空置量與交易量均非常之弱,這個(gè)時(shí)候進(jìn)行投資,應(yīng)當(dāng)適度且謹(jǐn)慎。尤其是返租,固定回報(bào)承諾與低首付,經(jīng)營(yíng)性持有等促銷方式的使用,應(yīng)該注意實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。
9、抄底與反抄底
與上一個(gè)問題相關(guān),如寫字樓可以抄底,任何一輪發(fā)展的低潮都會(huì)在幾年時(shí)間迎來高潮降臨,所以投資寫字樓有一定的價(jià)值。
另一個(gè)可能的抄底對(duì)象是拆遷區(qū)域的二手房,如果從投機(jī)投資者手中買入,具備抄底條件。
人們所說的抄底普遍性并不存在,即使房?jī)r(jià)到了底部,這個(gè)時(shí)候買房也不一定產(chǎn)生抄底效應(yīng)。但對(duì)于中心區(qū)域的高檔住房,對(duì)于負(fù)債率高的品牌房企,甚至上市公司,他們的待售物業(yè)可以做為抄底對(duì)象,這是一個(gè)反抄底策略性持有,是明顯的投資。
10、產(chǎn)權(quán)
無論如何,產(chǎn)權(quán)問題是你必須正視的,產(chǎn)權(quán)將是2009年樓市的關(guān)鍵詞,一是來自于小產(chǎn)權(quán)房解禁,二是非商品性住房交易解禁,三是舊城改造法律化,四是集體用地出讓解禁,五是工業(yè)用地市場(chǎng)化供應(yīng),這五個(gè)方面會(huì)形成相關(guān)的六塊住房供應(yīng)鏈。
所以,產(chǎn)權(quán),是買房人最應(yīng)該弄清楚的東西
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