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翡翠星城物業(yè)將業(yè)主告上法庭 究竟為何?

翡翠星城物業(yè)將業(yè)主告上法庭究竟為何?

業(yè)主:私下更換物業(yè)不知情,物業(yè):不交費(fèi)經(jīng)營(yíng)難以維持

房屋漏水多年難以解決、家中被盜沒(méi)有監(jiān)控、水表重裝水費(fèi)暴漲……小區(qū)問(wèn)題多,業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)不作為、巧立名目亂收費(fèi),反倒收到了法院傳票;半數(shù)業(yè)主不交費(fèi),經(jīng)營(yíng)難以維持,業(yè)主不配合,物業(yè)也覺(jué)得自己“冤”。近日,市區(qū)翡翠星城物業(yè)將7名業(yè)主告上法庭,雙方各執(zhí)一詞究竟誰(shuí)是誰(shuí)非?

7名業(yè)主接到法院傳票物業(yè):這只是第一批

“物業(yè)與業(yè)主本來(lái)應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,現(xiàn)在卻成了告與被告的關(guān)系,你說(shuō)荒不荒謬?”在翡翠星城外一酒店,7名被告業(yè)主齊聚,向記者述說(shuō)事件始末。

今年9月下旬開(kāi)始,市區(qū)建設(shè)大道翡翠星城的7名業(yè)主陸續(xù)收到河源市源城區(qū)人民法院的傳票,通知被傳喚人攜帶證據(jù)原件在規(guī)定時(shí)間出庭。根據(jù)業(yè)主提供的法院傳票等材料原件,記者看到,本案原告就是翡翠星城物業(yè)河源市鑫平物業(yè)管理有限公司(下稱(chēng)鑫平物業(yè)),而案由是“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”,訴求均是補(bǔ)交物業(yè)管理及維修資金所欠費(fèi)用。

對(duì)于此次成為被告,幾名業(yè)主都感到不可思議。在11月2日已經(jīng)上庭的鐘女士說(shuō),自己直到收到法院傳票才知道原來(lái)小區(qū)物業(yè)已經(jīng)更換了,還更換過(guò)不止一次。而在11月21日上庭的高女士則表示,物業(yè)的說(shuō)法不符合事實(shí):“你看,這份訴狀寫(xiě)明我需要補(bǔ)交2018年2月1日至2018年8月31日的物業(yè)管理費(fèi)人民幣1008.84元,以及2009年至2018年8月的物業(yè)維修資金人民幣3783.15元。但實(shí)際上,我們所有人都從未欠交過(guò)物業(yè)管理費(fèi),因?yàn)橥\?chē)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)是一起交的,我們不交的話車(chē)子是沒(méi)辦法進(jìn)出小區(qū)的;而維修資金我是在2015年才停交的。”另一位業(yè)主劉先生給記者看了一份錄像視頻,是他在今年9月3日去物業(yè)交管理費(fèi)時(shí)的情形,物業(yè)工作人員拒收了劉先生的物業(yè)管理費(fèi),要求劉先生把欠交的維修資金一同交納。

業(yè)主們都說(shuō),在收到法院傳票前,物業(yè)公司從未與自己交流溝通過(guò)。對(duì)于交費(fèi)情況,業(yè)主們難以提供證據(jù),因?yàn)槲飿I(yè)公司一直以來(lái)都拒絕出具發(fā)票。而在鑫平物業(yè)提交給法院的證據(jù)材料目錄上,記者看到了一份“最后一次交費(fèi)收據(jù)”,以證明被告欠費(fèi)時(shí)段起算。

11月19日上午11時(shí),記者來(lái)到翡翠星城物業(yè)處,物業(yè)處主任謝輝英告訴記者,翡翠星城378戶住戶中連月欠費(fèi)的有半數(shù),數(shù)額少的數(shù)千,多的上萬(wàn),總數(shù)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)。她表示,此次被起訴的7名業(yè)主只是第一批,他們將對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行分批起訴。

小區(qū)資金被原物業(yè)轉(zhuǎn)走物業(yè)更換公司業(yè)主不知情

翡翠星城一名還未收到傳票的住戶告訴記者,他們家住在小區(qū)D棟,5年多前就出現(xiàn)了外墻滲水問(wèn)題,多次到物業(yè)要求維修,卻一直都沒(méi)有人來(lái)解決。據(jù)她介紹,小區(qū)內(nèi)不止一家出現(xiàn)了漏水問(wèn)題,有些嚴(yán)重的甚至不能住人,已經(jīng)有住戶準(zhǔn)備搬走了。而住戶們認(rèn)為,小區(qū)物業(yè)不作為,電梯、健身器材等基礎(chǔ)設(shè)施都沒(méi)有得到有效維護(hù),住戶家中被盜卻剛好找不到監(jiān)控視頻。物業(yè)對(duì)此的回應(yīng)是“沒(méi)有錢(qián)”,業(yè)主很疑惑:錢(qián)都到哪兒去了?

在記者走出翡翠星城物業(yè)處之后,12時(shí)許,一名自稱(chēng)鑫平物業(yè)總經(jīng)理的張姓男子打電話給記者,稱(chēng)接手翡翠星城時(shí),原物業(yè)只移交了欠費(fèi)名單,并未按要求移交費(fèi)用支出清單,只說(shuō)業(yè)主之前交納的費(fèi)用已經(jīng)全部支出,賬戶上沒(méi)有留下一分錢(qián)。

對(duì)此,業(yè)主劉先生不能認(rèn)可。他著重指出了鑫平物業(yè)與原物業(yè)河源市永鑫物業(yè)管理有限公司(下稱(chēng)永鑫物業(yè))于2016年3月31日簽訂的《物業(yè)小區(qū)服務(wù)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第三條第5款:甲方(永鑫)在經(jīng)營(yíng)管理中原來(lái)收取業(yè)主裝修押金、預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修資金不移交給乙方(鑫平);在雙方簽署協(xié)議后,退還業(yè)主的裝修押金及預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的事由由乙方承擔(dān)。據(jù)此,他認(rèn)為,即使真的是原物業(yè)永鑫物業(yè)卷走了資金,那鑫平物業(yè)也是知情的,并且是同意了永鑫物業(yè)拿走這筆原本屬于全體業(yè)主的資金,對(duì)業(yè)主的損失鑫平物業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)起責(zé)任。

記者查詢(xún)相關(guān)法律法規(guī)得悉,原物業(yè)公司撤離時(shí)帶走小區(qū)維修基金,是屬于非法侵占他人財(cái)物,必須返還,并按照一定利率給付利息。對(duì)于上述指控,鑫平物業(yè)否認(rèn)知情,并建議說(shuō)業(yè)主可以去起訴原物業(yè)公司,追討資金。

問(wèn)題的焦點(diǎn)還有一個(gè)。業(yè)主們表示,小區(qū)物業(yè)更換了數(shù)次,自己卻不知情,也沒(méi)有與現(xiàn)物業(yè)鑫平物業(yè)簽訂過(guò)任何協(xié)議,按道理說(shuō)不存在合同關(guān)系,自己又有什么理由需要向鑫平物業(yè)交納費(fèi)用呢?記者從鑫平物業(yè)處獲悉,其進(jìn)駐翡翠星城,確實(shí)未經(jīng)業(yè)主同意,只是在事后貼出過(guò)物業(yè)更換公告。

“我們不是不交費(fèi),但是如果每一屆物業(yè)都說(shuō)前一屆物業(yè)把錢(qián)卷走了,讓我們重新交納,那像這樣沒(méi)保障的,我們又怎么敢再交?交了也白交啊。”蔡女士說(shuō)出了業(yè)主們的擔(dān)憂。

物業(yè)巧立名目亂收費(fèi)?業(yè)主:必須要公開(kāi)公正

除了7名被告業(yè)主,其他住戶也很困擾,原因在于最近暴漲的水費(fèi)。“物業(yè)說(shuō)自來(lái)水公司檢測(cè)之后,認(rèn)為我們小區(qū)水表太舊了,存在很大誤差,全部都要換表,每戶150元,不換就停水。”業(yè)主黃先生告訴記者,自從換了水表后,業(yè)主們普遍反映說(shuō)水費(fèi)至少成倍上漲了。

劉先生等人認(rèn)為這是物業(yè)公司在巧立名目亂收費(fèi),牟取非法利潤(rùn)。為此,他們多次到市水業(yè)集團(tuán)對(duì)水表更換一事進(jìn)行查詢(xún),市水業(yè)集團(tuán)工作人員表示對(duì)此事并不知情。

對(duì)于此事,鑫平物業(yè)一名姓伍的行政主任堅(jiān)決予以否認(rèn),他說(shuō):“自來(lái)水公司怎么可能不知道這件事?是他們說(shuō)要換的,錢(qián)也是他們收的,我們只是幫忙代收,沒(méi)有賺取一分錢(qián),還免費(fèi)出人力,這都能惹上事?”

11月19日晚,記者也就此事采訪了市水業(yè)集團(tuán)一名管理層人員,她表示,翡翠星城用水是抄總表的,市水業(yè)集團(tuán)并未直接管理,應(yīng)該是物業(yè)更換的水表,而且所用新表不是從水業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的。

更換水表事件讓業(yè)主們很憤怒,因物業(yè)公司從不公布費(fèi)用收支情況(除一次電梯維修),也從不出具發(fā)票,他們推斷物業(yè)公司多次巧立名目收取不法費(fèi)用。據(jù)悉,此次沖突焦點(diǎn)之一的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,自2008年首批住戶入住至今,一直以來(lái)都沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)款專(zhuān)用對(duì)公賬戶。鑫平物業(yè)肯定了這點(diǎn),但同時(shí)他們表示,公司絕沒(méi)有胡亂使用,維修資金的收支情況列有明細(xì)表,不怕任何人去查。

小區(qū)業(yè)主們表示,對(duì)于關(guān)乎自己切身利益的信息,希望得到及時(shí)的公開(kāi)與監(jiān)督;相關(guān)費(fèi)用要設(shè)立專(zhuān)款專(zhuān)用對(duì)公賬戶,以確保資金安全。

律師:物業(yè)非法進(jìn)駐,業(yè)主應(yīng)積極維權(quán)

物業(yè)公司沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意就進(jìn)駐小區(qū),業(yè)主應(yīng)該怎么辦?雖然沒(méi)有簽訂合同,但已經(jīng)提供了事實(shí)服務(wù),業(yè)主是否應(yīng)該交納費(fèi)用?業(yè)主與物業(yè)發(fā)生矛盾糾紛,雙方應(yīng)該怎么維權(quán)?為此,記者采訪了廣東唯品律師事務(wù)所袁律師。

袁律師表示,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,鑫平物業(yè)與永鑫物業(yè)私自轉(zhuǎn)讓小區(qū)服務(wù)管理經(jīng)營(yíng)權(quán),屬違法行為?h級(jí)以上行政主管部門(mén)可以對(duì)其進(jìn)行處罰,且物業(yè)應(yīng)當(dāng)返還非法收益。她說(shuō):“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給其他專(zhuān)業(yè)性企業(yè),例如衛(wèi)生保潔,但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”物業(yè)管理權(quán)利是屬于全體業(yè)主的,只有全體業(yè)主授權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能管理小區(qū),而不是由原物業(yè)選擇由哪家物業(yè)公司來(lái)接手。而在物業(yè)更換之初,業(yè)主就應(yīng)當(dāng)積極維權(quán),拒交物業(yè)管理費(fèi),并向街道居委會(huì)或者住建部門(mén)反映情況,而不是默認(rèn)其進(jìn)駐。

基于鑫平物業(yè)違法進(jìn)駐的事實(shí),翡翠星城業(yè)主與該物業(yè)公司并無(wú)合同關(guān)系,雖然物業(yè)提供了事實(shí)上的服務(wù),但業(yè)主有權(quán)不交納管理費(fèi)。袁律師建議,業(yè)主如與物業(yè)產(chǎn)生糾紛,可通過(guò)向行政主管部門(mén)反映、業(yè)主委員會(huì)交涉(包括訴訟)的方式解決。如沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì),則需召開(kāi)業(yè)主大會(huì),經(jīng)集體討論或者書(shū)面征求的形式?jīng)Q定事務(wù),但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

本報(bào)記者 楊容






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