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全國寫字樓市場分化加劇:二線城市空置率將攀升

本報(bào)訊  據(jù)新財(cái)網(wǎng)消息,2015年的樓市分化不僅體現(xiàn)在住宅上,寫字樓的分化趨勢(shì)也愈加明顯。

高力國際最新報(bào)告顯示,2015年,多數(shù)主要城市寫字樓物業(yè)市場持續(xù)快速擴(kuò)張,年內(nèi)共有寫字樓建筑面積近400 萬平方米的 57 個(gè)新項(xiàng)目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。需求受與寫字樓物業(yè)需求高度相關(guān)之第三產(chǎn)業(yè)的增長驅(qū)動(dòng),尤以金融及信息產(chǎn)業(yè)為甚。然而,2015 年市場的表現(xiàn)分化嚴(yán)重,在一線城市實(shí)現(xiàn)租金增長及低空置率的同時(shí),眾多二線城市面臨供過于求的憂慮。

在過去這一年,14 座城市的總凈吸納量較2014 年上升25%,反映了需求的增長。盡管有新增供應(yīng),北京和上海的整體空置率在金融行業(yè)需求強(qiáng)勁的背景下,分別降至年末的4.7%和5.0%。

在深圳,2015 年全年對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的需求也持續(xù)增長,凈吸納量同比增長 83%至約41.9 萬平方米。據(jù)悉,需求的主要驅(qū)動(dòng)力為內(nèi)資企業(yè),尤其以IT、金融以及服務(wù)行業(yè)為甚,例如恒大地產(chǎn)及OPPO 于卓越后海中心分別承租近4.9 萬及1.5 萬平方米;三星于中洲控股中心A 座新設(shè)8000 平方米;金融服務(wù)公司中騰信及思貝克集團(tuán)于大沖商務(wù)中心D 座分別承租3650 平方米、1750平方米。

然而,發(fā)展步伐過快的問題在眾多二線城市中持續(xù)凸顯。高力國際研究部中國區(qū)董事謝靖宇先生表示,成都的空置率因新增供應(yīng)的集中放量而攀升至43.5%,沈陽、天津的空置率分別為42.1%、30.0%。在其它城市,譬如杭州、南京和廈門,成熟的核心區(qū)仍能保持相對(duì)較低空置率,但平均租金則被尚未成熟的新區(qū)所拉低。

租金表現(xiàn)的分化也日漸顯著。高力國際數(shù)據(jù)顯示,2015年上海的租金增長最快,其平均租金為每月308.1 元/平方米,同比增長9.1%,創(chuàng)下了2008年第三季度以來的新高。北京依舊保持了中國寫字樓物業(yè)租金最貴的紀(jì)錄,其平均租金為每月331.6 元/平方米,同比增長2.3%。深圳的甲級(jí)寫字樓平均租金也同比上漲6.9%,至每月 215元/平方米。

但在多數(shù)二線城市中,平均租金因新興區(qū)域新增供應(yīng)的租金低于平均而保持平緩或有所下降。

謝靖宇表示,2015 年一線及二線城市市場分化在投資市場上最為突出。僅在上海一座城市便有總價(jià)值達(dá)654億元的38項(xiàng)大宗交易完成,無論年交易總價(jià)還是交易總量皆為迄今之最。其中,年內(nèi),中國人壽以總價(jià)約人民幣89.5億元收購上海尚悅中心二期的一棟寫字樓,也創(chuàng)下了2015 年寫字樓市場的最高成交價(jià)。

相比之下,由于投資者對(duì)各二線城市供過于求、資本值增長及收益率的考慮愈加謹(jǐn)慎,10 座二線城市全年僅有5 項(xiàng)交易完成。

謝靖宇認(rèn)為,中國的寫字樓物業(yè)市場格局將在2016 年持續(xù)快速發(fā)展,寫字樓建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)876 萬平方米,新增供應(yīng)的激增無疑將超越需求,并導(dǎo)致空置率的攀升。上海和北京的新項(xiàng)目有望在這兩座城市之經(jīng)濟(jì)及區(qū)域性地位的背景下更快地被消化。但二線城市甲級(jí)寫字樓市場會(huì)因短期內(nèi)新增供應(yīng)超出需求水平,或?qū)㈦y以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。



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